İmar Hakkı Aktarımı (İHT) Nedir?
İmar Hakkı Aktarımı (İHT): En kısa tanımlai yapılaşma hakkı verilemeyen parseldeki emsale esas inşaat hakkının başka bir parsele taşınması işlemidir.
11 Eylül 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik Değişikliği ile yürürlüğe giren düzenlemedeki tanımı göre: 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunduğu, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılması mümkün olmayan alanlarda, parselin tamamının ya da bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması sebebiyle, parsel üzerinde özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının verilememesi durumunda, verilemeyen emsale esas inşaat hakkının başka parsel ya da parsellere imar planı kararı ile taşınması işlemidir.
Uygulama ile hem vatandaşlar hem de yatırımcılar için önemli fırsatlar, kamu kurumları için ise daha hızlı ve esnek çözüm yolları getiriyor.
Yönetmelik Değişikliği ile Gelen Yeni Tanımlar
Yönetmelik değişikliği ile getirilen yeni kavramlar, imar hakkı aktarımından dijital süreç yönetimine kadar geniş bir yelpazede düzenlemeler içermektedir. Bu tanımlar, uygulamada karşılaşılabilecek belirsizlikleri gidermek ve süreçlerin standartlaşmasını sağlamak amacıyla detaylandırılmıştır.
📋 İmar Hakkı Aktarımı (İHT)
Yapılaşma hakkı verilemeyen parseldeki emsale esas inşaat hakkının imar planı kararıyla başka bir parsele taşınması işlemi.
📍 Verici Parsel
Umumi ve kamu hizmet alanlarında kaldığı için yapılaşma hakkı verilemeyen parsel. Bu parsel kamuya bedelsiz terk edilecek.
📈 Alıcı Parsel
İmar hakkının aktarıldığı parsel. Emsal artışı maksimum %30 olabilir ve SPK lisanslı değerleme kuruluşları tarafından değer tespiti yapılır.
💻 PARSİD Sistemi
Parselasyon planlarının duyuru ve itiraz süreçlerinin e-Devlet üzerinden yürütüleceği yeni dijital platform.
📄 Askı Dağıtım Cetveli
KVKK’ya uygun olarak taşınmaz sahiplerinin hak ve yükümlülüklerini şeffaf şekilde gösteren ilan cetveli.
İmar Hakkı Aktarımı Usul ve Esasları
İmar hakkı aktarımının gerçekleştirilebilmesi için belirlenen usul ve esaslar, hem hak sahiplerinin mağduriyetini önlemekte hem de sürecin adil ve şeffaf yürütülmesini sağlamaktadır.
Önemli Usul ve Esaslar:
- Değer Tespiti: SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından verici ve alıcı parselin değer tespiti yapılacak
- Emsal Sınırı: Alıcı parselin emsal artışı en fazla %30 olacak
- Kamu Mülkiyeti: Verici parsel kamuya bedelsiz terk edilecek ve özel mülkiyete konu olamayacak
- Şeffaflık: Tüm süreç KVKK’ya uygun olarak şeffaf yürütülecek
PARSİD Sistemi ile Dijitalleşme Devrimi
PARSİD sistemi ile birlikte parselasyon planı süreçlerinde köklü bir dijital dönüşüm gerçekleştirilmektedir. Bu sistem, vatandaşların süreçleri anlık takip edebilmesi, itirazlarını kolayca yapabilmesi ve tüm sürecin şeffaf yürütülmesi için geliştirilmiş modern bir platformdur.
📱 PARSİD Sistemi Özellikleri
- 30 gün askı süresi
- Belediye/valilik askısı
- İnternet sitesi yayımı
- e-Devlet entegrasyonu
🔔 Otomatik Bildirim
- Mülk sahiplerine e-Devlet bildirimi
- Askı Dağıtım Cetveli
- KVKK uyumlu şeffaflık
- Hak ve yükümlülük bilgisi
⚡ Hızlı İtiraz
- e-Devlet üzerinden itiraz
- Dijital süreç takibi
- Şeffaf değerlendirme
- Hızlı sonuçlandırma
📊 Tam Şeffaflık
- Tüm süreçler görünür
- Mülk sahipleri bilgilendirilir
- Eş zamanlı yayımlama
- Süreç takip kolaylığı
Kamulaştırılamayan Alanlara Yeni Çözümler
Özel mülkiyette olup imar planında kamu hizmet alanlarında kalan parseller için getirilen alternatif çözüm yolları, hem kamu yararını gözetmekte hem de mülk sahiplerinin hak kaybını önlemektedir.
🔄 İmar Hakkı Aktarımı
Kamu hizmet alanında kalan parsellerin hakları başka parsellere aktarılabilir
🏛️ Hazine Trampası
Hazine veya kamu taşınmazları ile trampa işlemi gerçekleştirilebilir
💰 Satın Alma
Geleneksel satın alma veya kamulaştırma yöntemleri hala kullanılabilir
⚖️ DOP Zorunluluğu
%45 oranının aşılması halinde eksik alanlar 5 yıl içinde kamulaştırılmalı
Yapılaşmış Parsellerde DOP Bedele Dönüştürme
Üzerinde mevcut yapılar bulunan ve bu nedenle düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yapılamayan parseller için getirilen bedele dönüştürme sistemi, parsel sahipleri arasında adil bir dağılım sağlamayı hedeflemektedir.
Bedele Dönüştürme Süreci:
💰 Bedel Hesaplama
- Kesilemeyen miktar bedele dönüştürülür
- Rayiç değer üzerinden hesaplama
- Adil değer tespiti
- Piyasa koşulları dikkate alınır
👥 Diğer Maliklarla Paylaşım
- Hesaplanan bedel diğer maliklere ödenir
- Eşit dağıtım ilkesi
- Mali adalet sağlanır
- Hak kayıpları önlenir
📋 Tapuya Şerh
- Bedel tapuya şerh düşülür
- Ödeme yapılmadan satış yasak
- Ruhsat verilmez
- Yasal güvence altında
Mahkeme Kararıyla İptal Edilen Parselasyonlarda Yeni Çözümler
İptal edilen imar uygulamalarında hak kayıplarını önlemek için esnek çözüm yolları getirilmiştir:
- Yeni parselasyon planı yapılması
- Trampa veya bedel ödeme
- Muvafakat ile parsel takası
- Rayiç bedel üzerinden çözüm üretilmesi
🎯 Sektörel Etkiler ve Fırsatlar
Bu yönetmelik değişikliği ile birlikte gayrimenkul sektörünün tüm paydaşları için önemli fırsatlar doğmaktadır. Arazi sahiplerinden yatırımcılara, belediyelerden gayrimenkul geliştiricilerine kadar herkes bu yeni düzenlemeden farklı şekillerde yararlanabilecektir.
🏠 Arazi Sahipleri İçin
- Parseliniz kamu alanında kalsa bile hakkınız korunur
- Başka parsele hak aktarımı imkanı
- Değer kaybı önlenir
- Adil çözüm bulunur
💼 Yatırımcılar İçin
- Arsa portföyü esnek kullanılabilir
- Yoğunluk transferi ile değer artışı
- Portföy optimizasyonu
- Yeni yatırım stratejileri
🏛️ Belediyeler İçin
- Kamulaştırma yükü azalır
- Kamu alanları hızla kazanılır
- Bütçe tasarrufu
- Esnek çözüm yolları
🏗️ Geliştiriciler İçin
- Parsel konsolidasyonu kolaylaşır
- Büyük ölçekli projeler
- Değer artırıcı stratejiler
- Yeni iş modelleri
Sonuç: Gayrimenkul Sektöründe Yeni Dönem
11 Eylül 2025 tarihli yönetmelik değişikliği, Türkiye gayrimenkul sektörü için gerçek anlamda bir dönüm noktası olmaktadır. İmar Hakkı Aktarımı düzenlemesi, uzun yıllardır sektörün beklediği esnekliği getirirken, PARSİD sistemi ile dijitalleşme süreci de hızlanmaktadır.
Bu değişiklik özellikle şu alanlarda etkili olacak:
- Gayrimenkul portföy yönetimi ve optimizasyonu
- Kentsel dönüşüm projelerinin hızlanması
- Kamu alanlarının daha hızlı ve ekonomik elde edilmesi
- Büyük ölçekli gayrimenkul geliştirme projelerinin kolaylaşması
- Hak sahiplerinin mağduriyetinin önlenmesi
Sektör profesyonelleri ve yatırımcıları bu yeni fırsatları değerlendirmek için hemen harekete geçmelidir. Özellikle imar hakkı aktarımından yararlanabilecek parsel sahipleri ve portföy optimizasyonu yapmak isteyen yatırımcılar için kritik bir dönem başlamıştır.
İmar Hakkı Aktarımı Konusunda Uzman Desteği Alın
Yeni yönetmelik fırsatlarını kaçırmayın! Uzman ekibimizle stratejinizi planlayın ve maksimum fayda sağlayın.
